El nuevo Plan de Desarrollo Metropolitano (PDM) 2026-2045 corre el riesgo de seguir el mismo camino que el vigente (2016-2025) y terminar entrampado en disputas judiciales. El motivo: el cambio irregular de zonificación de terrenos agrícolas a urbanos, que ya están siendo comercializados por inmobiliarias como si fueran parte de zonas urbanizables, pese a que oficialmente continúan siendo áreas de campiña o de reserva para parques.
Diversas inmobiliarias ofrecen lotes y departamentos en espacios aún agrícolas a través de las redes sociales. Este el caso de los proyectos Residencial Viena y Residencial Montecarlo, de la Corporación Condes (IAM F&N Servicios Generales), ambos en el distrito de José Luis Bustamante y Rivero, detrás de la Universidad Continental.
Los dos se encuentran en terrenos reservados para un Parque Metropolitano, pero la empresa ya habría vendido el 80% de los lotes.
VENTAS
Según el PDM vigente, el “proyecto Montecarlo”, con una extensión de 23,703 m², está localizado en un sector clñasificado como Zona de Recreación (ZR) y Residencial Densidad Media Tipo 1 (RDM-1), lo que lo reserva para un parque recreacional. Esto se confirma con el Certificado de Zonificación y Vías N° 404-2023-MPA.IMPLA, emitido el 3 de noviembre del 2023 por el Instituto Municipal de Planeamiento (IMPLA) al que tuvo acceso Correo.
Este medio simuló ser un cliente interesado en adquirir un terreno y acudió a su oficina en Lambramani. Un trabajador de la inmobiliaria ofreció lotes de 160 m² en el proyecto Montecarlo a 1,100 dólares el m², asegurando que “los mejores terrenos ya están vendidos” y que “la venta ya está en 80%”. El proyecto tiene un aproximado de 80 lotes, según los planos que mostró.
En el proyecto Viena, los terrenos de 120 m² se ofrecen entre 800 y 1,000 dólares el m², dependiendo de la ubicación. Un canal de riego sigue atravesando el sector y aún se observan áreas verdes. El proyecto contempla alrededor de 60 lotes.
Para la compra pide un adelanto de 50% bajo la minuta de una escritura y el resto se abonará al momento de entregar el título de propiedad. Para la entrega del terreno prometió pistas, veredas, conexiones de luz y agua. Aunque reconoció que el terreno está reservado para parque, alegó que ello “permite construcciones de 2 a 3 pisos, porque el piso es más inestable, porque todo fue chacra”. Sin embargo, se sabe que en zonas de chacra, no se permiten edificaciones.
En suma, cada lote puede costar entre 400 mil y 600 mil soles, lo que implica ventas superiores a los 30 millones de soles por proyecto.
El alcalde de Arequipa, Víctor Hugo Rivera, consultado sobre estos casos, dijo saber sobre la venta de terrenos agrícolas. “Uno ve que hay el ofrecimiento de inmobiliarias por todos los lugares, por lo cual muchas personas están siendo engañadas, porque el PDM no se ha modificado en nada”, declaró a Correo. Aseguró que hasta ahora no hay cambio de zonificación.
PROBLEMA
La elaboración del nuevo PDM y el Plan de Acondicionamiento Territorial (PAT) está a cargo de un equipo “especialista” en la materia, aunque en las audiencias descentralizadas de los distritos se observaron jóvenes que en algunos casos no podían responder las consultas de los pobladores.
ILEGAL
Siguiendo con el caso de la corporación Condes, para generar confianza, el trabajador nos mostró secretamente un documento con el que garantizaría que todo está encaminado para el cambio de zonificación en el nuevo PDM y no haya inconvenientes para la construcción.
Correo también accedió a este documento. Se trata del Oficio N° 093-2023-MPA Impla, de fecha 24 de enero del 2023, firmado por el entonces gerente del Impla, German Cutimbo Ticona.
El oficio es una respuesta a la solicitud que realizó el ciudadano Lino D., consultado al Impla “una opinión de zonificación del terreno”. En este documento indica que “el IMPLA viene realizando la actualización del Plan de Desarrollo Metropolitano 2023-20243 según expediente de referencia, el predio tiene una zonificación de densidad Alta: Uso residencial y Recreación Pública, según gráfico anexo, además de estar afecto a una vía de carácter Metropolitano Colectora sección 25.00 ml”.
Con ello, según fuentes confiables de este medio, se adelantó opinión, indicando que en la nueva actualización del PDM, el terreno pasaría a ser zona Residencial Densidad Alta (RDA-1), lo que permitiría edificaciones de hasta 7 pisos.
Según fuentes de Correo y tal como también se precisa en este documento, en el año 2022 y 2023 el exgerente del IMPLA publicó en su página web un mapa Arcgis (que permite la visualización de la planificación urbana) con la “zonificación tentativa” del nuevo PDM, incluyendo un código de QR para que el público tenga acceso.
Sin embargo, este nuevo PDM y con la propuesta de cambio de zonificación nunca fue aprobado por el Consejo Provincial de Arequipa, por lo tanto, no fue regular. No obstante, esta publicación habría originado la comercialización anticipada de varias hectáreas de terrenos agrícolas valorizadas en millones de soles y en diferentes distritos como Bustamante, Cerro Colorado y Paucarpata.
Ante la caída de este intento de reforma, es de pensar que algunas inmobiliarias contarían con el apoyo de algunos servidores del IMPLA o quienes elaboran el PDM 2026-2045 a fin de conseguir que sus proyectos en lugares agrícolas o de reserva para parques, sean considerados como zonas urbanas.
EXPLICACIÓN
Al respecto, la aún presidenta del directorio del IMPLA, Sonia Matta (su renuncia aún no fue aprobada por regidores), indicó que en su gestión no se aprobó ningún expediente de cambio de zonificación, el cual tendría que pasar por sesión de concejo. También indicó que la actualización del PDM no está a cargo de los trabajadores del IMPLA, sino a por un equipo técnico de profesionales.
El responsable de la elaboración del PDM, Manuel Málaga, también dijo conocer sobre la venta de terrenos de las inmobiliarias, sin embargo, indicó que en las zonas de chacra no procede un cambio de uso, por lo que alegó desconocer los motivos por los cuales las inmobiliarias aseguran que obtendrán la modificación en el Plan.
La combinación de venta de terrenos con promesas falsas, presuntas opiniones adelantadas y más apuntaría a una posible colusión, facilitando que áreas agrícolas y reservadas para parques sean ofrecidas como terrenos urbanos.
De confirmarse, el nuevo PDM 2026-2045 corre el riesgo de nacer con la misma sombra que el actual: entrampado y judicializado por la presión inmobiliaria y la estafa a cientos de pobladores con millones de soles.
VIDEO RECOMENDADO
